Die Anwaltskanzlei Thomas Hauser informiert uns zur Rechtslage rund um die Herausgabe von Unterlagen des Bauträgers. Prinzipiell muss man die Zeiträume zwischen neuem Werkvertragsrecht ab dem 01.01.2018 und davor unterscheiden. Vorsichtshalber stellen wir Ihnen beide Zeiträume dar.
Rechtslage vor 01.01.2018
Aus dieser Zeit gibt es keine gesetzlichen Ansprüche auf Herausgabe von Plänen und weiteren Unterlagen des Bauträgers mit der Folge, dass damals Rechtsprechung und Literaturmeinungen herangezogen werden mussten.
Generell kann man bei Sichtung dieser Rechtsprechung und Literaturmeinungen sagen, dass ein allgemeiner Herausgabeanspruch in Bezug auf sämtliche Pläne und Unterlagen nicht besteht. Bei einer Mindermeinung ergab sich ein Anspruch auf Herausgabe unmittelbar aus der Übernahme von Planungs- und Architektenleistungen im Rahmen des Bauträgervertrages bzw. einer aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Nebenpflicht des Bauträgers.
Die überwiegende Rechtsmeinung ging dahin, einen Herausgabeanspruch von Bau- und Planungsunterlagen nur dann zu bejahen, wenn ein konkret begründetes rechtliches Interesse des Käufers bestand.
Dieses wurde beispielsweise in folgenden Fällen bejaht:
- Unterlagen für Funktionstauglichkeit maßgeblich (z.B. Schaltpläne oder Bedienungsanleitungen)
- Planungsunterlagen mussten für Schlussabnahme des Gebäudes durch Bauaufsicht vorgelegt werden, um Vorliegen öffentlich-rechtlich nachzuweisender Unterlagen/Pläne zu beweisen.
Nicht bejaht wurde das konkrete Interesse beispielsweise in folgenden Fällen:
- Nachweise, die lediglich dazu dienen, den Werkerfolg, also die mangelfreie Herstellung zu erbringen
Rechtslage für Bauträgerverträge seit dem 01.01.2018
650n BGB regelt ab diesem Zeitpunkt für sogenannte Verbraucherbauverträge die Pflicht zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen des Unternehmers. Diese Vorschrift ist für Bauträgerverträge anwendbar.
Ich zitiere Ihnen den Wortlaut, möglicherweise möchten Sie diesen einstellen:
650n BGB Erstellung und Herausgabe von Unterlagen
(1) Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer geschuldeten Leistung hat der Unternehmer diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird. Die Pflicht besteht nicht, soweit der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt.
(2) Spätestens mit der Fertigstellung des Werks hat der Unternehmer diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend, wenn ein Dritter, etwa ein Darlehensgeber, Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen verlangt und wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten.
Zu den von § 650n BGB geregelten Unterlagen gehören z.B.:
- Baugenehmigung
- Brandschutznachweis
- Standsicherheitsnachweis – Schallschutznachweis
- Wärmeschutznachweis
Gemeint sind nach der zwischenzeitlich gebildeten überwiegenden Rechtsprechung jedoch nicht Unterlagen, die der Erwerber für die spätere Instandhaltung, Instandsetzung oder einen Umbau des Bauwerks benötigt.
Hier geht allerdings die überwiegende Rechtsprechung davon aus, dass diese Unterlagen wiederum ebenfalls vom Bauträger zur Herausgabe geschuldet sind, also beispielsweise:
- für die Errichtung des Bauwerks hergestellte Planungsunterlagen, Berechnungen und Zeichnungen, beispielsweise die Ausführungsplanung, die Statik und Haustechnikpläne für Heizung, Wasser, Be- und Entlüftung
- Wartungshinweise
- Betriebs- und Bedienungsanleitungen
- Berechnungsmodelle, z.B. Fußbodenheizung
- Schließkarten/Schließpläne
- Energieausweis
Bitte beachten Sie
Diese Auskunft stellt keine rechtliche verbindliche Beratung dar. Sie dient lediglich zur Information der Rechtslage bis Ende 2017 und ab dem 01.012018 und danach. Ihre Rechtsfragen und die Vertragsprüfung, rund um das Bau- und Architektenrecht, vor leisten einer Unterschrift beantwortet Ihnen gern die Rechtsanwaltskanzlei Hauser & Kollegen:
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